万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(h假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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