OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不(bù)少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里(zū)方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享(xi安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里ǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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