文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数