5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已子集是什么意思，非空真子集是什么意思经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个子集是什么意思，非空真子集是什么意思股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 子集是什么意思，非空真子集是什么意思