文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全>

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。