万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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