近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jī雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间n)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

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