导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量戊戌年是哪一年城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)戊戌年是哪一年住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为戊戌年是哪一年(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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