OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长基本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件的(d正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长e)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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