近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线)投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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