OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事(无可厚非是什么意思shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。无可厚非是什么意思

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本(b无可厚非是什么意思ěn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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