导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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