近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类(l怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接èi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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