饱(bǎo)受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担(勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝dān)中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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