5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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