万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都德国对中国友好吗，德国对中国怎么样那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为德国对中国友好吗，德国对中国怎么样海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。德国对中国友好吗，德国对中国怎么样p>

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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