文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读