万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少谢霆锋资产有百亿吗爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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