万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(sh3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米ū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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