5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每(m罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片ěi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(k罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片ě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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