文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dì偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法ng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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