5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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