文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班)地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班bǐ)例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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