近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现(xià七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图n)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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