文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居抓蚯蚓真的能赚钱吗乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　抓蚯蚓真的能赚钱吗1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10抓蚯蚓真的能赚钱吗％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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