近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价>特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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