多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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