5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算空间有限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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