5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国勿必和务必的区别，务必是什么意思呀企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不勿必和务必的区别，务必是什么意思呀代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，勿必和务必的区别，务必是什么意思呀从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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