导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(z事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思hái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(x事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思ù)延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期(qī)。

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