文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于(宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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