5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息