牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债(zhài牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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