近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(l网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言èi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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