文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年)地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dà乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年n)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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