近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进不拘于时句式类型，不拘于时句式还原(jìn)行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底不拘于时句式类型，不拘于时句式还原层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs不拘于时句式类型，不拘于时句式还原的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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