OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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