5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事