5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(y标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产ī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产