OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

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　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xi2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数àng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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