近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投氯化钾相对原子质量是多少，line-height: 24px;'>氯化钾相对原子质量是多少，资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)氯化钾相对原子质量是多少，，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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