文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn唐山大地震和汶川大地震哪个严重)，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交唐山大地震和汶川大地震哪个严重付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来唐山大地震和汶川大地震哪个严重全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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