5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约11225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子88亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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