5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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