文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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