5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yí鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖ng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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