文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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