近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克>

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克