文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情ng>

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。