饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用房源(yuán)客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的卫校是什么学校卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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